烂尾楼拍卖遇尴尬 金融创新解困局

烂尾楼拍卖遇尴尬 金融创新解困局

　安徽九华拍卖公司拍卖的合肥墨荷名邸等两处50套房产、总成交金额为6075万元，一个烂尾达四年的楼盘，在一场司法拍卖中重新 “复活”。而合肥的一项金融创新，在此次的拍卖中，发挥了至关重要的作用。一座由担保搭建的桥梁，解决了司法拍卖中的按揭瓶颈。无论是资金链断裂急需盘活资产的开发商，还是想要购置一套房产的普通市民，都得到了最大的实惠。

烂尾楼进行司法拍卖

此次拍卖的楼盘，2011年12月在市场上首次开盘，当时的价格仅在4800元/㎡左右。本来确定的交房日期为2013年11月30日，但是在2013年初，众多业主突然发现小区停工了，开发商携款逃跑，楼盘陷入烂尾状态。

为此，政府相关部门成立专门工作组，接管该小区的建设等事项。在处理该小区烂尾事件过程中，还曾发现“一房多卖”现象。

去年11月初，住宅小区1号、2号、3号、5号楼部分房产进行司法拍卖，户型面积为86-108平方米，起拍均价8000-8300元/平方米之间。也就是说，如果以86平米大小，拍卖成交均价每平米12600元来计算，总费用也超过了100万。

买家遭遇资金瓶颈

该楼盘最后的拍卖成交价格，与其他周边小区相比已经便宜了几乎一半。但由于司法拍卖要求一次性全款付清，对于普通购房者来说，依旧是不小的资金压力。在过去的拍卖中，部分有需求却无资金的意向买家往往因为一次性付清全款的规定只能望而却步，价值上千万的厂房等建筑也可能无人问津，导致司法拍卖实际成交率及成交金额长期处于低位。

记者了解到，拍卖的房产在买家一次性付清款项后，买家才能获得拍卖行出具的拍卖成交确认书、法院裁决书、协助执行通知书等文件办理过户，过户后才能获得银行放款；另一方面，银行办理住房按揭业务的放款程序，却是先办理过户手续再放款。换言之，买家必须把物业转到自己名下，才能够凭该房产证到银行办理抵押按揭业务。买家刚好在此环节遭遇放款瓶颈，中间如果有一个角色做担保，先让买家获得贷款，问题就能迎刃而解。

运用担保机制解困局

“我们在《合肥晚报》上，看到了该楼盘即将拍卖的消息。此前，我们也对司法拍卖有所关注。大量的司法拍卖，由于缺乏良好的金融支持，最后可能导致一些社会资源的浪费。所以，看到报道后，我们紧急和银行、开发商、处置专项工作组等进行沟通，才设计了这样的服务。现在，房产所有人或者依法取得房产处分权的人委托拍卖机构拍卖、变卖房产时，根据房产竞得人（借款人）的申请，由担保公司提供担保，银行向申请人发放按揭贷款，用于付清拍卖或变卖余款；同时担保公司为竞得人提供一站式的服务，完成后续缴税、过户、抵押登记等。目前，这样的担保形式在合肥尚属首次，在全国也鲜有听说。因为对于金融机构来说，这样的项目带来的收益是微乎其微的。可是，一旦运作，对于社会确是一项重要的‘准公共产品’。” 为该楼盘司法拍卖项目做担保的安徽创新融资担保公司副总经理刘向华告诉记者。“想买房却没有足够资金的市民，也可以在司法拍卖这种价格相对较低的时机中，拥有一套属于自己的房产。在楼盘施工中，可能被拖欠工资的农民工，也可以拿到自己应有的收入。这是一连串的连锁反应。”刘向华说。

在具体操作中，有贷款意向的申请人只需在拍卖公告期间先存一定比例保证金参与拍卖，拍卖成交后支付首期款，再向该房产的债权银行提出按揭贷款申请，并请担保公司为竞拍人提供担保。由银行就可以提前发放按揭贷款，付清全款并办理产权转移登记手续。申请人并不需要提供任何抵押物。

记者了解到，截至2017年1月底，该楼盘首批拍卖50套房产中，已经通过创新担保成功发放20笔按揭贷款，贷款总额1300余万元，后续的贷款将在春节后陆续发放完毕，二期拍卖的竞得人贷款资料已完成基本审核，预计在3月初完成贷款发放。（原载合肥晚报）